文：富途证券
01 已上市物业股统计——投资什么样的物业股更赚钱？
由于炒新股与长期持有的逻辑并不一致，因此分两个视角分析。
1. 港股打新视角
近两年来港股物业板块走势强劲，一旦有新股来袭，也都是超额认购的热门打新对象。从几个数据统计的角度，可以得出一些关于打新物业股的基本操作指引：
（注：统计范围包括全部港股已上市内房物业股；中海物业和碧桂园服务是介绍上市，不纳入此统计范围。）
1）估值合理，上涨弹性大
统计物业新股上市时的市盈率与上市首日股价表现可知，如果上市估值偏高，即使火热如物业新股也有可能大幅破发，雅生活服务就是典型案例。相反，估值较为安全的物业股，大多在首日收涨，即便是下跌，幅度也不大。
图片来源：富途研究制作
2）发行规模越小，新股价格弹性更大
从统计来看，发行规模越小，新股盘子越小的物业新股，首日上涨的概率更大，弹性也更高，例如和泓服务与鑫苑服务。相反，发行规模过大的新股，流动性充裕，破发风险更大，雅生活服务为典例。
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3）首日卖出赚钱概率更高
最后，关于物业打新的交易时点。从统计数据来看，物业新股上市首日上涨的概率最大，上市3日下跌的概率更大。
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2. 长期持有视角
物业股的长期持有逻辑和打新逻辑有显著差别，主要从两个点出发把握。
1）规模优势：品牌、资金、协同
物业板块总体格局分散，但近年来有整合趋势。规模达到一定水平的物业公司在品牌影响力、扩张所需的资金实力以及规模协同下的成本优化等各方面都有着显著优势。
规模太小的物业企业即使上市了，也难逃自身业务利润率低，外拓无门无效的命运，长期来看发展乏力。
从物业股长期走势来看，公司规模太小的物业公司的命运一目了然。
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2）增长方式：创业者、富二代还是啃老族
具体来看物业公司的增长逻辑，主要分为背靠爸爸和自力更生两种，他们的成长路线并不一致。
背靠爸爸（开发母公司）的物业股当中，在管面积、合约/在管是两个最核心的选股指标。现有的规模往往反映了母公司集团过去的实力，也是物业公司如今的业务底盘。而合约/在管则是高增长的开发公司为物业公司提前锁定的业绩增长。
从数据统计来看，「含着金钥匙出生」的富二代物业公司主要有两类，1）母公司是规模领先的龙头房企者，在管规模遥遥领先于其他公司，典型案例有碧桂园服务、中海物业等。2）母公司是增长迅速的后起之秀者，则拥有令人羡慕的高增长，以新城悦为例，新城控股前两年的高增长为其锁定了超过现有在管面积两倍的储备面积。
而银城生活服务则是备受唾弃的啃老族，母公司是销售规模在开发商中排名150+的银城国际，自己还不争气，股价自然凄凄惨惨戚戚。
此外，还有靠自己努力，积极拓展独立第三方业务的物业股。主要路径有二——第三方竞标和收并购。
绿城服务是第三方竞标遥遥领先的开创者，其在物业行业中是名声在外的品质代表，众多独立开发的高端小区青睐于和绿城服务合作。
收并购则越来越成为物业公司扩张的选择，但收并购既要求物业公司自身有充沛的现金实力，也要具备项目筛选能力以及并购过程中较强的议价能力。此外，并购完成后的整合运营能力也至关重要。雅生活和彩生活就是两个路径一致、效果却方差极大的案例。
02 待上市新股盘点——有没有翻倍潜力股？
梳理完物业股的投资逻辑，下面来看看未来有哪些可以投资的新标的。
根据港交所披露，当前有四家内地物业公司递交上市申请。其中不乏亮点标的，一起来看看。
1. 建业新生活
建业新生活是河南地产商建业地产的物业公司，主要管理住宅物业。其主要特点如下：
1）管理规模及收入快速增长，储备管理面积较多（合约/在管=2.25）。
2）业务多样性发展：住宅、商业、旅游、社区购物平台等。
3）2019年剥离了亏损的长租公寓项目，利润率显著提升。
根据招股书，最近四年建业新生活的在管物业及合约物业的规模增长很快。截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，其在管总建筑面积分别约为16.8百万平方米、20.4百万平方米、25.7百万平方米及41.8百万平方米。截至同期其合约总建筑面积分别约为27.9百万平方米、34.1百万平方米、70.3百万平方米及92.0百万平方米。
截至2019年9月底，建业新生活的合约总建筑面积约为105.8百万平方米，且我们的在管总建筑面积为47.0百万平方米，储备比超过两倍。
与此同时，建业新生活的收入也快速增长，2016年、2017年、2018年及2019年前六月，建业新生活的营业收入分别为3.5亿、4.6亿、6.9亿和6.8亿元，2019年前九月同比增长151.8%。净利润方面，2016年、2017年、2018年及2019年前六月，建业新生活的净利润分别为0.09亿、-0.03亿、-0.2亿和1.0亿元。
过去几年净利润表现不佳的原因长租公寓项目常年亏损，但该项目已于2019年3月出售，不会再影响后续业绩。从业务协同性的角度，剥离长租公寓项目对建业新生活意义重大。
近年来，建业新生活的收入逐渐向多样性发展。截至2019年6月底，其收入由三大业务构成。1）物业管理及增值服务贡献营收5.3亿元，占比77.9%，其中基础物业管理服务与增值服务占比五五开。2）生活服务贡献营收1.1亿元，占比16.7%，其中建业+平台与旅游服务五五开。3）资产管理服务贡献收入0.4亿元，占比5.4%，主要为旅游综合体、商业综合体等商业项目。
相比较而言，住宅向住宅+物业，基础管理向旅游、平台及其他增长服务扩展的过程，提高了建业新生活的利润率。
2. 正荣服务
正荣服务是地产商正荣地产的物业公司，主要管理住宅物业。其主要特点如下：
1）管理规模及收入扩张较快，储备管理面积较多（合约/在管=1.6）。
2）业务结构相对简单，基础物业服务收入占比50%左右。
3）IPO融资用于收购新标的，范围涵盖住宅、商业及公建。
近年来正荣服务的管理规模扩张较快，最新储备（合约/在管）约为1.6。截至2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，其在管总建筑面积分别约为9.4百万平方米、12.6百万平方米及21.0百万平方米。截至同期其合约总建筑面积分别约为16.2百万平方米、24.9百万平方米及34.4百万平方米。
截至2019年9月底，正荣服务的住宅物业与非住宅物业面积比约为2：1，贡献收入比约为7：4。其中住宅物业主要来自关联方正荣地产，而非住宅物业90%以上来自第三方收购。
业绩方面，截至2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，正荣服务收入分别为2.7亿、4.6亿及5.2亿元，2019前九月同比增长62.5%。同期其净利润分别为0.2亿、0.4亿及0.7亿元，2019前九月同比增长160.2%。
正荣服务的物业结构相对简单，截至2019年9月底，主要包括1）物业管理服务收入2.5亿元，占比48.9%。2）非业主增值服务收入1.9亿元，占比36.6%。3）社区增值服务收入0.7亿元，占比14.5%，该分部占比提高显著。
除了依赖正荣地产的物业增长，正荣服务积极扩展第三方并购。其非住宅业务主要由并购产生，合并效益尚可。本次IPO融资的目的也在于储备资金以收购优质标的，范围涵盖住宅、商业及公建。
3. 弘阳服务
弘阳服务是地产商弘扬地产的物业公司，管理物业包括住宅和商业。其主要特点如下：
1）管理规模增长一般，但储备面积较多。
2）商业物业贡献近一半收入，净利润率高。
3）IPO融资用于收购新标的，重点范围在长三角及西南地区。
从总量来看，弘阳服务的规模增速一般，但储备量不小，最新储备（合约/在管）约为1.7。截至2017年、2018年及2019年12月31日，其在管总建筑面积分别约为9.1百万平方米、9.9百万平方米及15.8百万平方米。截至2017年、2018年及2019年12月31日，其合同建筑面积分别为12.2百万平方米、15.8百万平方米及27.6百万平方米。
不过，弘阳服务的业绩增速快于管理规模增速，利润增速也高于收入增速，截至2017年、2018年及2019年12月31日，其收入分别为2.6亿、3.5亿、5.0亿元，2019年同比增长44.1%；同期净利润分别为0.3亿、0.3亿、0.6亿元，2019年同比增长73.0%。
这主要是高质量的商业物业面积增加的结果。与住宅物业相比，商业物业其具有高收入、高利润率的特点。截至2019年末，弘扬服务的住宅物业在管面积为12.1百万平方米，贡献收入49.0%；商业物业在管面积为3.4百万平方米，贡献收入49.9%。
截至2019年末，弘阳服务来自弘扬地产集团项目贡献收入55.6%，来自第三方房地产商项目贡献收入14.0%，而较为特殊的来自控股股东的其他联系人之商业项目贡献收入30.4%（主要为红太阳工业原料城集团及红太阳商业大世界）。
弘阳服务的物业结构相对简单，物业管理服务收入占比超70.5%，增值服务占比不足30%。
弘扬服务本次IPO融资的目的也在于储备资金以收购优质标的，重点范围在长三角及西南地区。
4. 金融街物业
金融街物业是北京地区的商业物业管理公司，主要物业类型以办公楼为主，辅以住宅为增长补充。其特点较为显著：1）作为商业物业，其单位在管面积贡献收入更高、总的营收利润率也高于住宅物业公司；
2）商业物业公司在规模扩张上的限制，远小于住宅物业公司。其增长路径主要为收购、第三方扩展住宅及公建物业等，但效果一般。本次IPO融资的用途之一也是收购合适标的；
3）对金融街集团的依赖较高，截至2019年9月底，约59.3%的在管物业来自金融街集团，贡献收入83.9%；
具体来看，根据招股书，2017年、2018年及2019年前九月，金融界物业的营业收入分别为7.6亿、8.7亿和6.9亿元，2019年前九月同比增长13.1%。净利润方面，2017年、2018年及2019年前九月，金融界物业的净利润分别为0.8亿、0.9亿和0.8亿元，2019年前九月同比增长33.3%。
金融街物业的业务结构较为稳定。截至2019年前九月，金融街物业由三大业务组成，其中商业物业相关服务贡献收入4.5亿元，占比65.8%；非商业物业相关服务贡献收入2.3亿元，占比32.6%；餐饮服务贡献营收0.1亿元，占比1.6%。
稳定增长的业绩背后，是金融街物业优质的在管物业项目。2017年以来，非商业物业的在管面积增长快于商业物业增长。
截至2019年9月底，金融界物业的商业物业在管面积为7.8百万平方米，占比41.2%，其中主要为办公楼项目；非商业物业在管面积为11.2百万平米，其中主要为住宅项目。
商业物业的核心是位于北京的办公楼项目，来源，招股书
5. 星盛商业
星盛商业是大湾区领先的商业服务公司，主要品牌为「星河COCO Park」。其显著特点是：
1）区域性显著，截至2019年9月，87.9%收入来自大湾区。
2）轻资产输出商业综合体管理服务，专业性强、利润率高。
3）储备待创收项目14个，将于未来3年陆续开放。
星盛商业的区域性显著，截至2019年9月30日止九個月，87.9%的收入來自于大湾区。其中，大湾区21个项目，有15个项目位于深圳。
星盛商业正处在快速发展期，总合约面积由2017年的1.6百万平方米增加至截至2019 年9月30日的2.8百万平方米。
增长驱动来自1）其母公司星河控股不断落成新项目转入星河商业管理，由2017年底0.7百万平方米增长至1.2百万平方米。2）「星河COCO Park」品牌持续向第三方开发物业输出管理服务，截至2019年9月底，星河商业管理由独立第三方物业发展商开发的商用物业合约面积合共约1.6百万平方米，占总合约面积57.1%。
不过，来自母公司星河控股的项目收入占比仍超过80%。
具体业绩方面，商业及项目属性导致星盛商业的增长一般，但品牌加成之下单位面积收入、以及利润率水平也都较高。
截至2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，星盛商业收入分别为2.8亿、3.2亿及2.9亿元，2019前九月同比增长26.1%。同期其净利润分别为0.5亿、0.7亿及0.8亿元，2019前九月同比增长33.33%。
业务结构方面，截至2019年9月底，星盛商业主要有1）委托管理服务，营收2.2亿元，占比75.4%；该分部向开发商及商户双向收取管理费；2）品牌及管理输出服务，营收0.6亿元，占比19.6%；该分布仅向开发商收取管理费。3）整租服务，收入0.1亿元，占比5.0%。
增长层面，截至2019年9月底，星盛商业的签约但尚未创收项目有10个，主要分布在中南部，总合约面积52万平方米。将于未来2-3年内陆续开业创收。
2019年9月至12月期间，星盛新签定4个商业项目，也将于未来3年内开业。
此外，根据IPO融资用途，星盛商业还有意通过收购及战略性入股等方式扩展业务规模。
03 总结
综上所述，物业股投资——打新偏爱小规模低估值尽早卖。长期持有龙头，享受业绩与估值双维增长。
此外，对于五个即将上市的新股，再次总结各个特点如下：建业新生活高增长、正荣弘阳盘子小、金融街物业稳定收租、星盛商业输出品牌高毛利同时不失增速。
接下来要做的，就是等待，等待疫情风波消散，等待宏观环境稳定，等待更多物业股的到来。
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