如松：别了，房地产，一个时代即将过去

经济全球化，需要主要经济体保持总体宽松的货币模式，特别是2006年美联储最后一次加息之后，世界主要经济体的利率一直下行到零的位置，欧日国债更出现历史性的错误——负收益率，这支撑了全球的房地产泡沫的不断膨胀。

纽约、伦敦、多伦多、温哥华、悉尼、香港的房地产泡沫是受到两种因素推动的，其一，不断宽松的货币政策；其二，新兴国家的贪腐资本和官僚买办资本不断向这些国际都市转移。

现在，很多迹象都在表示，一个新的周期正在走来：

其一，美联储从2015年底开始加息，正在酝酿缩表；经济全球化进行的货币扩张，本质是加征铸币税，而加息缩表意味着减征铸币税；川普正在酝酿推出减税政策，这意味着从表观税赋上同时减税。——这都将推动全球资本回流美国，全球硬通货从美国的方向上不断收紧；

其二，在美联储加息周期很多国家还可以寄托欧日央行的量化宽松，欧元、日元可以适度补充国际流动性。可4月份，欧元区CPI初值达到1.9%，已经完全触及欧洲央行所设定的接近但略低于2%的中期通胀目标，以德国人管理货币的精神，欧洲央行的货币政策很快就会转向，结束量化宽松直到转向收缩；

当美欧两大全球最重要的央行开始收缩之后，国际流动性就会严重紧缩，无论日本央行是否继续宽松，都无法改变由此带来的国际流动性紧缩，何况今年日本央行的货币政策也很可能转向。那些依托外汇储备发行本币的国家只能颤抖，要么同步收缩，给资产价格泡沫施压，要么放任本币贬值，最终走向2014年下半年俄罗斯卢布一样的快速收缩。

其三，主要新兴国家不断强化资本外流。

美联储货币政策转向、主要新兴国家开始馆至资本流动、欧洲央行可能很快调转货币政策，意味着推动房地产泡沫的因素正在消失。

现在，一些国际都市房地产泡沫破裂的声音已经可闻：

北京时间4月24日晚间消息，据彭博报道，随着购房者避开市中心区域，伦敦4月份房价创出近八年来最大同比降幅。房地产网站RightmovePlc周一发布的数据显示，伦敦房产本月平均房价同比下降1.5%至636,777英镑(81.3万美元)，创下2009年5月以来最大同比降幅，环比价格下滑2%。

加拿大是新型国家外逃资本的主要聚集地之一，但随着加拿大最大房贷供应商HomeCapital集团披露签署一项紧急资金流动性协议后，本周三（4月26日），该集团股价一度暴跌超过60％以上，创下历史最高跌幅记录。HomeCapital周三透露，向不具名的机构投资人借贷20亿加元（15亿美元），利息10％，但借约不具约束力。加拿大国家银行分析师JaemeGloyn指出，若加上其他费用及支出，则HomeCapital首笔10亿加元借款实际利息高达22.5％，若借满20亿加元则其余贷款利率降至15％。这样的利率十分惊人，在加拿大这样的低利率国家尤其惊人，这说明HomeCapital面临资金链断裂甚至破产的威胁，毫无疑问，这间公司已经到了生死关口。而美联储继续加息，就是他的催命符。

一旦这间加拿大最大房贷供应商陷入绝境或破产，将剧烈地收缩房地产市场的流动性，与雷曼倒闭的意义一样，这标志着加拿大房地产市场的泡沫终于开始破裂。

加拿大HomeCapital集团股价走势图。让这间公司倒闭的发令枪很可能就是评级公司下调该公司的信用级。

这是加拿大各大房地产按揭贷款机构股价跌幅走势图。从图中可见，蓝线表示的这间公司从股价跌幅走势上看也很不妙。

加拿大的房地产泡沫主要体现在温哥华、维多利亚、多伦多、蒙特利尔等城市。

新加坡和香港，是房地产泡沫更严重的地区，这两个地区的经济增长已经很糟，现有经济很大水平上依靠房地产支撑，美联储继续加息、新兴国家的资本馆至，必定严重打击这两个地区的资产价格泡沫。现在，从港币的利率走势上似乎也显示出不安的迹象。

美元/港币周K图

港币的联系汇率并不稳固，一旦遭到攻击，金管局只能是大幅加息或抛售外楚回收港币基础货币，楼市将面临剧烈的冲击。香港未来的房地产一定是突变！

香港在1997年曾经遭遇房地产泡沫的破裂，很多国家在2008年次贷危机爆发的过程中也遭遇了房地产价格的暴跌，但后来都被更大的印钞浪潮将价格推向新的高峰。现在，随着川普意欲开始减税，意味着这样的好事已经不会再发生。

2008年后，美联储开启了三次QE，带领全球央行集体印钞，这是将全球房地产价格推向新高峰的根本动力。美联储之所以可以这样做，在于可以将QE的副作用——通胀引向其它国家（主要是新兴国家），美国实行这种政策的基础是因为新兴国家的资本投资收益率更高。可现在，一旦川普的减税措施获得通过，基于亚欧国家周边地缘政治军事局势严重动荡，注定无法跟随美国同步减税，这就会造成美国与亚欧国家之间资本投资收益率的很大差距。一旦美联储在未来再次开启QE（全球的主要央行必定跟随），全球资本就会在美国形成剧烈的通货膨胀。

美联储再次QE的梦想幻灭了。

没有全球央行的再次大放水，一旦房地产泡沫破裂，也就意味着日本式的长期萧条的情形将在世界上演。

房地产，一个时代过去了。

作者：如松