蛮族勇士：创汇核弹—房企出海

伴随着中美贸易争端的持续深入，以及美国对我大中国电子信息类企业的全面打压，中国挣外汇的能力已经被不可置疑的大大削弱了。如何增强中国挣外汇的能力，成为了摆在了我大中国面前的一件非常麻烦的事情。在这里，我给出的建议是：让地产商出国创汇。各位，请先不要笑。我这个建议其实是相当严肃的。

在正式阐述这个建议之下，我先给出基础数据：根据美国美国住宅建筑商协会（National Association of Home Builders）2017年的年度报告，全美当年度新建HOUSE（也就是美国最常见的独户小别墅）的平均面积为258平米，平均建筑造价为23.78万美元/套（含精装修），平均售价为43.79万美元/套。在结构上，这种HOUSE式的独立住宅，不带地下室，基础部分采用钢筋混凝土，主体部分则大多采用木制结构。在开发周期方面，从拿地到交付的平均时间周期为5年。

（典型的美式标准住宅群）

根据这样的数据，2017年美式独户住宅的每平米造价为23.78万美元÷258平米=922美元/平米。近年来美国的通胀指数都很低，2017年的造价标准与2020年相差应该不大，我就算现在是950美元/平米吧，应该不会有太大的问题。折算成人民币：950×6.9=6555元人民币/平米。

这种造价是个什么概念？我大中国的地产企业现在建这种没有地下室的单体别墅，即便全部采用钢筋混凝土结构，带精装，再附送全屋家电，单方造价不超过4500元。也就是说，以我国地产公司的工程管理能力，单建筑成本优势就超过了31.4%。如果再考虑我大中国地产公司从拿地到交付的开发周期一般不会超过两年的效率问题的话，竞争优势还会剧烈放大。

各位，看到这里，你们应该深深的理解，我大中国近二十年在地产领域的迅猛发展，已经培养出了一批富有最强的系统集成能力的地产企业，欧美那边的地产公司根本无法与我国相提并论。美国最大的地产公司是霍顿房屋公司(D.R.Horton)，年营业收入约180亿美元，折人民币仅约1242亿，在中国地产公司销售排名里，只能排在第25名，落在中铁建的后面。至于中国排名第一的地产企业碧桂园，年销售收入7715亿人民币，是美国地产公司连做梦都想不到的规模了。

各位，房地产开发企业的能力在本质上，与我国的电子科技类企业其实是一样的：系统集成。我国的手机企业其实并没有多强的生产制造能力，类似小米这样的电子企业甚至连自己的生产车间都没有。它只是集成了操作系统、计算芯片、耳机功放、前后摄像头、信息接收与发送等功能，然后委托生产。这里的每一个板块都有其它的厂商，包括的最后的组装工作，都委托给了台资企业。小米所挣的，其实是进行系统集成的利润。我国地产开发企业与之类似，它集成了资金、设计、采购、施工管理、水电管网、家私家电以及物业服务这些板块，将这些分散扯皮的业务内容进行了高效整合，从而发展出了一套远远超过欧美地产同行的高效率的系统集成能力——可以用较低的成本更快速的完成地产开发。

就我这十几年来与外资地产企业打交道的经验来看，在中国房企的高效面前，外资地产企业连北都找不着。2012-15年，曾经出现过一波地产企业出国的热潮，万科碧桂园恒大万达等纷纷出国。万科跑去了欧美，碧桂园则主要去了东南亚。就最后的经营业绩来看，几乎全都引爆了当地市场，把当地那些傻大黑粗连设计个图纸都要2年时间的原始地产企业打得哭爹叫娘，去当地政府流着眼泪抗议的都有。可惜的是，2015年之后我国以地产公司出国投资涉嫌外汇流出为由，禁止了地产商出国，各地产企业此后纷纷放弃了国外的项目，给了国外那些毫无市场竞争力的企业一条活路。不然的话，让万科它们继续在国外超速度发展，川普这种美国的二流地产商人早就被打破产了，哪还有钱竞选2016年的美国总统。

现在我们回头看，2015年我大中国股灾之后，大量外汇流出，造成外汇储备剧烈缩减，当时出国投资的地产企业其实承受了无妄之灾。当时地产公司的境外投资资金，资金来源主要是在境外发行的美元信用债，虽然在境内提供了一些信用担保，但是还款条件里并没有承诺一定是还美元。如果到时候真的经营不善，需要国内的母公司还款的话，直接还人民币，国外的债主也只能捏着鼻子接受。老实说，今时今日我们真的回头来看，其实这是一种极强的人民币国际化路线——通过地产公司出国投资带来的人民币信用提升。

所以，今天我们如果重新打开地产商出国投资的大门的话，其实直接照搬当时的路径就好了。我的具体建议如下：

1、允许信用良好的地产商在境外发行美元信用债，进行境外地产投资。

2、信用良好的条件，可以参照目前的地产融资“三条红线”的规则来定。

3、进行境外投资的地产商，其管理团队所有高管及其三代以内直系亲属必须回国，取消外国国籍及长期居留权，护照统一上缴国家。

4、境外项目的7成利润必须汇缴回国。我国税务及金融管理部门可以随时查阅原始账册。

5、项目的中方常驻管理人员必须每两年回国轮岗。

6、项目开发建设所需的钢筋水泥、家私家电，以及工程建设所需的建筑技术工人，都可以由国内直接提供。钢筋水泥部分可以考虑采用装配式建筑的方案。如此可以直接解决国内的产能过剩问题，也不会造成项目的成本增加，甚至大概率还会大幅度降低项目成本。

各位，让房企出国创汇，是欧美各国根本无法抵抗的。美国抵制华为，靠的是芯片层级的技术封锁，但是地产公司根本不会使用所谓的美式技术，甚至可以反过来说：在建筑施工以及整个地产开发领域，我大中国不说掌握了全球100%的关键技术吧，掌握了99%，这一点是毫无疑问的。我国的房企出去横扫欧美的地产江湖，欧美各国甚至连抵制的借口都找不到。影响国家安全？控制国计民生？这些话根本就说不出口好吧！

基于这样的考虑，在本文的最后，我再次郑重提议：解开地产公司的政策枷锁，让它们出去打下一片大大的疆土吧！以我国地产企业在海外的市场竞争力而言，只要允许敞开了借美元债进行境外投资，单万科这一家企业，一年挣一百亿美元外汇回国，没有任何问题。百强房企放到国外基本上都是横扫一切的架势，合起来一年挣两三千亿美元回国，这是毫无疑问的。相比之下，货物贸易一年累死累活，血汗工厂每天24小时三班倒，一年也就是挣4200亿美元，也不会比地产企业的创汇能力强多少。放着我们最大的创汇核武器不用，却偏偏要把房企的手脚捆住，天底下没有这样的道理啊？对吧？！