如松：房地产之火，烧向何方？

从金融和财经的含义来说，无论怎么形容苏联解体的重要性都不为过！

通胀永远是全球经济最核心的指标，当通胀上升时（利率同步上升），需求市场就会萎缩，经济发展就是受到压制，失业率就会上升，债务危机就会出现，最终就会导致各种经济危机、债务危机和货币危机的爆发，而苏联解体带来的就是世界历史上难得的低利率环境（详细的原理就不再细说，翻看以前的文章即可），这从美国的历史通胀率上可以明显看出这一结论：

苏联解体前一年的1990年，美国的通胀率是5.4%，苏联解体的当年是4.23%，结果，这个数据就成了之后三十年的最高值！当年的利率也成为之后三十年的最高值。

在这三十年中出现了以下规律：

一，低利率环境有利于经济发展或转型，这是最基本的经济学规律。趁着上世纪九十年代的低利率环境，中国完成了经济改革的准备工作，为2001年加入世贸创造了条件；同时，美国出现了信息、电子产业的黄金时代；

二，在苏联解体后的二十年中，美国通胀率（利率）出现了两个阶段性的高点，其一是2000年的3.38%（见下表），结果这个通胀（利率）高点刺穿了美国的互联网泡沫：

其二是2008年的3.84%（见下表），刺穿的是次级贷款泡沫，引爆了美国的次贷危机。

三，在本世纪的低通胀年代中，2010-2019年的十年平均通胀率为1.774%，明显低于2000-2009年的十年平均通胀率2.57%。

在前一个十年的低通胀环境中，美国形成了房地产泡沫，沪指也达到了6124点的顶峰而且至今还无法逾越；后十年中，中国的房地产出现了大牛，美股尤其是纳斯达克更出现了超级牛市，中国的房地产和美国股市是不是超级泡沫？现在我们还不知道，因为任何泡沫只有破碎之后才能证明它就是泡沫。

但预计有一点是肯定的，一旦通胀上升到4%附近（利率随之上升），就会刺穿低利率环境下形成的虚高的资产价格，也就会验证那就是泡沫。

过去半年本栏目一直在说，未来是高通胀时代，根源在于美国政府目前的高债务率只能通过高通胀来化解（本质是进行货币重置和债务重置，原理不再细说），也源于中美两国已经进入了对抗时代（类比美苏对抗）。现在，这种观点已经是共识。

对于未来通胀的判断，债市专家的研究结果最有借鉴意义，源于债市收益率反应的就是通胀水平。“新债王”、DoubleLine首席执行官冈拉克在网络研讨会上发表了自己的看法说：今年夏天的总体通胀将突破3%，并在未来几个月内保持在这一水平之上。冈拉克表示:“美联储选择对通胀在一段时间内超过3%漠不关心。在我看来，他们不仅不担心，而且欢迎通胀高于利率。他们喜欢负利率，因为他们知道负利率有助于阻止美国难以置信的赤字和债务问题（这是我在前面多次提及的焦点问题，是美国政府和美联储迈不过去的坎）。”他还补充说:“人们实际上可以合理地预测，总体CPI可能会在大约四个月后的某个时间点超过4%。”对应的时间点是三四季度。如果美国的月度通胀以这种趋势运行，将今年下半年和明年上半年当成一个年度来看待，这个“年度”的通胀率应该接近4%。

当美国的通胀率达到或接近4%的时候，就很可能会刺穿过去十几年低利率环境所形成的的虚高的资产价格体系。

目前中美之间的利差大约为170点，到那时，预计中国的一年期贷款利率很可能会上行到7%以上。本世纪以来，中国房地产唯一的一次市场调整（不包括政策性“空调”）就是2008年，2007年12月，央行将一年期贷款基准利率提高到7.47%，这是2008年股市与楼市暴跌的直接“凶手”。一旦利率再上升到这个水平，再加上人口因素对楼市的支撑力度下降，结果也可以预知。

央行前副行长吴晓灵说：在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。这种态度是非常现实、负责任的态度，房地产是典型的周期性行业，长期的低利率环境所形成的价格体系一旦通胀出现明显上升后就会被刺破，所以，这种告诫绝不是多余。

再看看国内房地产的基本面。

过去两三年已经多次说过“孔雀东南飞”，这是因为随着东南沿海的经济竞争力越来越强，与内地之间的竞争力差距会不断拉大，资本和劳动力就会向东南沿海流动，在经济上形成南强北弱的格局。

虽然政府一直通过加强在东北、西北和内地广大地区的投资活动来缓解地区间经济发展水平的差异，但这些投资活动从短期来看或许对缓解南强北弱的经济格局有所帮助，但长期来看效果存疑：第一，随着基建等基础设施越来越饱和，投资收益率下降，对当地经济的拉动作用下降；第二，最近数年财政从盈余到赤字，然后是赤字逐渐扩大，让财政的投资能力下降；第三，造成经济南强北弱的诸多因素中，有一部分是人文等无形因素在发挥作用（这很可能还是决定性因素），财政投资并不能改变软环境的差距。

最终，南强北弱的格局就只能不断加深，结果，人口尤其是年轻劳动力依旧会不断向东南沿海迁徙，甚至还会加速。

而房地产永远是人口行为，这就决定了房地产的走势。所以，在过去两三年就看到深圳东莞等地的楼市热度不减，而东北鹤岗等地的房子卖出了白菜价，环京地区的永清楼市也打了七折。2020年是货币超级宽松的一年、绝对有利于房地产，但华北的部分主要城市（二线城市，多数三四线城市更不必说）包括天津、石家庄、郑州、济南等地的楼市低迷不振，出现了价格的同比下跌。造成这一现象的原因显然已经不是金融因素，而是人口因素（也有经济就业等因素）在发挥作用。从东北主要城市第七次人口普查与第六次人口普查的人口数变化可以明显看到房地产环境的变化。

在表中的21个东北主要城市中，第七次人口普查的数字与第六次人口普查相比，只有四个城市出现了人口增长，17个出现了人口萎缩，齐齐哈尔等城市萎缩的幅度居然超过了四分之一！而且整个东北三省的人口数都在萎缩，东北的房地产环境明显在恶化。

著名人口学家易富贤认为中国的人口总数在2018年已经见顶回落，部分专家或不认可易富贤的观点，但多数专家看到2020年新生儿数据之后，也会认为中国人口总数的峰值已经出现，至少在未来数年将会出现。同时还要注意，中国出生率最高的地区恰恰是广东、福建、浙江等经济发达地区，而内地的出生率低于东南沿海地区，在人口迁徙、出生率十分低下等多重因素挤压之下，内地多数城市都将、或已经陷入了人口负增长的窘境。

一旦今年美国的通胀率像上面的预期那样上行并导致楼市价格加速下行，在多重因素的压力下，内地多数城市的房地产很可能再也难以出现有效的复苏，这些地区的房地产作为一个时代就过去了——这就是房地产的周期性，跟随人口的变化而变化。

相反，一线城市尤其是一线城市核心区的房地产由于具有稀缺性，也就具有部分货币职能（指的是储藏财富的职能），在价格受到打击之后基本确定还会有恢复的潜力。而东南沿海的区域性中心城市由于还会迎来新的人口流入，楼市也必然会出现复苏。

但总的来说，我们正在告别属于房地产（城镇化）的时代，未来的中国将是经济上转型升级的时代。

未来房地产最大的风险在哪？

内地城市的房地产周期过去之后，房屋就会失去流动性，没有了流动性的房屋就失去了财富属性，但房贷却不会消失，同时，七成以上的居民财富都以房地产来体现，此时的房地产就会从过去的致富因素转为致贫因素。而东南沿海城市的楼市尚有流动性，依旧拥有财富职能，有些城市因价格上涨还会推动居民财富继续增长，每一套房子的价值就高达数百万甚至千万。这样的分化所带来的直接结果就是东南沿海与内地居民之间贫富差距严重恶化，一旦通胀上行贫困阶层就会坠入绝境，就会威胁社会稳定。此时，政府如何应对这样的局面？会不会为了弥补贫富差距采取国有化政策或推动一些城市首先实施房地产税？这才是未来最大的变数。总之，必须解决这一贫富差距严重恶化的问题，否则社会就不再稳定。

美股的风险主要体现在纳斯达克，源于主要股票的估值过高，而道指风险或相对较低，源于大宗商品很可能已经进入了新的超级周期，让周期性行业大大受益，道指的蓝筹股主要来自周期性行业，估值会迅速提升，与通胀上行对道指的压力形成明显的对冲作用。

长期的低通胀（低利率）就会形成虚高的资产价格体系，通胀（利率）就是那把刀，当通胀凸涨的时候就会让它回到实地，这是不变的规律。