大家熟知的是，亚太地区普遍是以出口为导向的地区，当出口放大（顺差放大）时意味着经济发展，经济发展就可以壮大财政收入；经济发展之后就可以提升劳动者的收入水平和就业水平，所以一国出口壮大的同时本质是从对方收获了财政收入和就业机会，这属于基本的常识。从这个含义来说，亚太经济体之所以以出口为导向，就是要借助外部的资本（财富）输入来获得本身的发展，反过来也说明自身内部市场创造财富的能力弱，至于具体原因前面都已经说过，不再重复。
看看下面的两张图，亚洲发往美国和欧洲的集装箱数量从去年就开始不断下降，这意味着亚太经济体的经济增长和财政收入开始承压，更重要的是居民的收入增长开始放缓，失业开始上升。
亚洲至欧美贸易量的下降有欧美消费低迷的原因，但显然不是主要原因，源于美国的总进口量增速虽然低迷，但相对还算稳定（下降的幅度很有限），见下图上的数据，所以更主要的原因应该是欧美正在逐渐将自己的供应链转移至亚洲以外的其他地区，这其中或许是基于地缘政治因素，或许是基于潜在的战争因素，各家企业都有自己转移产业链的出发点，不一而足。
上述就是今天亚太经济体所面临的国际贸易背景，向欧美的出口遇到了阻滞。
但是，随着目前亚洲地区输往欧美的贸易量的下降，就意味着居民的收入增长停滞甚至会因失业上升而减少；随着欧美开始逐渐将产业链移出该地区，就意味着资本外流（财富外流），就会给楼市泡沫带来压力，其中第一个暴露危机的是韩国房地产，下图是过去一年韩国房价走势图，泡沫严重的首尔等地区直接出现了跳水的走势，更有媒体报道说仅仅2月的房价跌幅就达到了17%，而首尔则高达20%，中国房奴对这样的跌幅可能根本就接受不了，说明韩国的房地产泡沫已经进入了破灭模式。
过去人们经常说中国炒房客很疯狂，但和韩国比起来可能只算是小巫见大巫。
由于韩国房价过高，大多数年轻人买不起房子就只能租房。韩国五分之一的人口都集中在首都首尔，这就让首尔的房价尤其难以负担，租房成为主流。韩国现存的租房制度有两种，一种是和国内类似的月租房，比如押一付三，钱是实打实给房东；另一种就是“韩国特色”的全租房（也叫传贳房），只需要借给房东一笔钱，就可以免费住宿相应的时间，韩国大部分人都倾向于全租房。这种租房理念是，房客先行支付相当于总房价50%-80%的高昂押金，获得一段时间内（通常是2年）免费租住房子的权利。在租期届满之后，房东将向房客全款退回押金。其中房东在收到这笔押金后进行投资，通过投资回报来充当房客所谓的“房租”。
在牛市氛围下，很多房东当然会利用租房客的巨额押金加杠杆购房，相当于租房客为房价上涨提供了源源不断的动力。
可对于租房客来说，总价50%-80%的押金也是一笔巨款，既然买不起房子，也就很少有人能负担的起这笔巨额押金。但没关系，政府和银行可以提供利息极低的优惠传贳房贷款，租房客付出的成本相较于月租来说不过就是小菜一碟。
我们知道，这相当于政府和银行为炒房提供了资金支持，让房价直接坐上了火箭，过去5年，韩国房价居然上涨了80%，见下图。现在中国的地方政府正在因土地财政而忧心忡忡，真心实意、童叟无欺地希望推动房地产再现繁荣，不知道有没有兴趣向韩国学习学习炒房的经验。
既然政府和银行全力支持炒房，炒房客当然要大显身手囤积房屋，在民间房屋租赁的房东中，居然有一房东足足持有760套住宅。韩国国会国土交通委员会发表的民间住房租赁现状中显示，全国持有最多房产的前十位房东总共持有6276套住宅，这比中国的一些房叔、房婶、房姐、房妹厉害得多。
一片热火朝天的繁荣景象。
看起来韩国是炒房、租房双赢的局面，但这个世界上看起来美好的馅饼它注定都是毒饼，韩国炒房也一样。
第一颗地雷当然是利率。
高昂的房价意味着高昂的租房押金，此时只要提供传贳房贷款的银行利率稍有上涨，租房客的负担就会急剧加重，可过去一年多中韩元的利率并不是稍有上涨，而是快速飙涨（见下图），意味着租房客的租房成本出现了飙升，租房客再也租不起房子。当租房客租不起房子时，那些不断加杠杆的房东怎么办？资金链立即断裂而破产。
第二颗地雷当然是经济下滑。
前面说到亚洲地区对欧美的贸易量下降意味着就业机会减少，韭菜的收入增速下滑甚至萎缩，失业上升。
韩国的育儿成本高居全球榜首（第二名是谁？你懂得），这说明韩国的内卷程度世界第一，这就让内部消费市场欠缺创造财富的能力，所以韩国属于典型的以出口为导向的国家，扩大出口、实现更大规模的贸易顺差就是经济工作的核心。但截止4月韩国出口已经连续下跌了七个月，4月的出口同比下跌幅度是14.2%，比3月的13.6%继续恶化；韩国更已经出现了长达14个月的贸易逆差，对于一个以出口为导向的国家来说这些数据是致命的，这就让租房客更租不起房子。
除了亚洲出口美欧的贸易萎缩之外，韩国还有一个特殊因素，那就是对华贸易也出现了问题。本世纪之后韩国对中国一直保持着贸易顺差，高峰时期每年的顺差甚至超过500亿美元，这意味着通过对华贸易创造了大量的就业岗位，也推动了工薪收入的增长。但基于综合因素，今年开始风云突变，韩中贸易从顺差快速转为逆差，仅仅今年1-2月对中国的贸易逆差就达到50多亿美元（见下图），而且韩国产业官员直言不讳地说韩国对中国的顺差时代已经结束，这意味着通过对中国出口形成的很多就业岗位将彻底消失，韩国韭菜只能加剧内卷，这进一步打击了韩国韭菜的收入并推升失业率，这让韩国楼市雪上加霜。
面对2022年以前韩国房价的疯狂上涨，炒房客想不加杠杆都难，当租房客因利率上升和收入增长受制难以承担高租金之后，炒房客就只能因资金链断裂而破产，这就是过去一年韩国炒房客（尤其是首尔地区）的遭遇。韩国人居研究院测算，房价下跌 10%大约就有四分之一的房东将无力偿还房客押金。但面对房价下跌导致的破产，也有很多房东选择卷款私逃，这就害苦了租房客，随着房东的房子被拍卖，租房客即没了住处，还要承担一生都换不起的银行传贳房贷款。
双赢终于变成了双输。
其实，这还是看得见的，还有看不见的，随着房东或破产、或提桶跑路，租房客也因无力承担传贳房贷款而破产，背后的银行跑得掉吗？当然跑不掉。
现在仅仅是因为欧美产业链转移就已经让包括韩国在内的亚太经济体的房地产泡沫承压（下图是中国香港的房价走势，压力也很大）。前面已经说过，加息周期是美欧经济需求比较稳定的周期，而降息周期的到来一般都是经济增长遇到了问题、即将进入危机模式，现在美联储大概率处于加息周期即将结束、降息周期即将到来的阶段，一旦到了欧美危机爆发导致需求加速下滑之时，对亚洲的贸易需求就会出现急剧收缩，亚洲各经济体的家庭收入就会加速下滑、失业率加速上升，与此同时欧美在亚洲的资金需要回国救驾需要甩卖亚太地区的资产，那可能就是刺破亚太泡沫的时候，也很可能就是银行集体倒下的时候。
在苏联解体之后经济全球化的高潮阶段，由于亚太经济体的政策得宜，更主要因为和平的国际环境，让亚太地区的经济获得了快速发展，成为世界上最具经济活力的地区，但亚太地区基本都是内卷严重的地区，本地消费市场并不成熟，严重依赖欧美市场，当产业链发生转移之时就会对亚太地区造成最严重的伤害；亚太地区民众储藏财富的方式高度一致，那就是热衷于房地产（政府也有一份功劳），这就形成了很严重的房地差泡沫，当泡沫在内外因素作用下被刺破之时，带来的损失就非常严重、其影响当然也十分残酷，财富水平相当于一夜回到解放前。
关注房地产的朋友，必须对这种致命一击保持警惕。
评论