如松：疯狂的楼市，注定让人目瞪口呆！

德国正在遭遇一场住房危机。

德国一直以来都是一个“租房国家”，欧洲平均产权率（即我们所说的住房拥有率）约为70％，而德国只有46％的人拥有自己的住房，在大城市，这个比例更低，汉堡约为22％，柏林仅为14％。本人90年代初曾经在北京给德国慕尼黑大学的一位副教授当科研助手，他在德国属于中高收入，就居住在政府提供的廉租房中。当然，德国的廉租房与我们印象中的样子不一样，他居住的地点位于非常好的区域，面积约150平米，他说租金不到工资的10%，由此可见德国人普遍接受的居住模式就是租房。

根据德国媒体的报道，一套位于柏林夏洛滕堡区的“宽敞美丽的三室一厅”住宅近日在平台上线，进入“立等可租”的状态，182平方米，家具齐全，每月租金为8190欧元。再加上暖气、电力和其他附加费用，平均每平方米超过50欧元。

柏林的租金还并不是最高的，如今，慕尼黑每平方米的租金已经达到19欧元（约合人民币150元），斯图加特18欧元，杜塞尔多夫和科隆12至13欧元，柏林11欧元。

根据德国联邦统计局的数据，德国人平均净收入，即扣除税收和社会保障缴款后的剩余收入，为2165欧元。其中大约三分之一需要用于支付房租。然而，对于新租赁住房来说，这个比例通常都是不够的。
德国人认为自己正在遭遇一场住房危机，7.5平方米这样的蜗居一般认为只会出现在东方明珠，但现在也开始出现在德国。

造成住房危机的原因当然是因为住房短缺，根据爱德华·佩斯特尔系统研究所的一项研究，德国住房短缺超过70万套，尤其是在经济适用房领域。德国联邦政府曾宣布每年将新建40万套住房，而根据宏观经济与商业周期研究所计算，今年实际将仅能完成目标的一半多一点，2024年这个目标将更难以实现。

可雪上加霜的是，慕尼黑ifo研究所和瑞士经济政策研究所的一项研究表明，未来十年内预计平均每年房价将上涨9％。西欧和北美的房价涨幅预计将低于全球平均涨幅，分别为6.4% 和7.7%，南欧和东欧的增长率预计将明显提高，达到18.4% 和14.9%。南亚和西亚(分别为 25.1% 和 22.4)以及中美洲(24.4%)的房地产价格可能会更大幅度上涨。

要提醒的是，首先，上述房价上涨幅度没有经过通货膨胀进行调整，即没有扣除通胀因素，考虑到长期来说西欧和北美地区的通胀率会低于其他地区，上述涨幅差异是可以理解的；其次，无论欧美还是世界各地，中心城市的房价涨幅都远远超过中小城镇，如果西欧的房价涨幅达到6.4%，核心城市（比如伦敦、慕尼黑等）的涨幅肯定会在10%以上，甚至有可能会达到十年涨五到十倍的奇迹，这是过去二十年在中国的一线城市所发生的故事。

今天我们希望用自己的视角，来解释一下为何这么多的专家强烈看好住房市场（这里主要说欧美）。

19世纪后期的全球化被史学家称之为“大不列颠治下的和平”，当时，英国凭借强大的综合实力压制了全球各地的地缘政治矛盾，实现了世界的和平（当然只是大体上的和平），只有在这样的和平条件下各国才能全心全意发展经济；基于英国占据了霸权地位，就有能力制定国际规则并守护规则，这其中就包括贸易规则和贸易争端的司法解决机制，最终就推动了全球化。

正在过去的这场全球化可以称呼为“美国治下的和平”，当然也推动了全球化。

二战结束之后世界上产生了一个“怪物”，它就是美国。1945年美国的GDP占全球的56%，全球其他所有国家加起来一年所创造的财富还不如美国一个国家；美国占有了全球75%的黄金；美国拥有最强大的军力，当然有能力建立“美国治下的和平”，这就是继英国之后重启全球化并不断推动全球化走向深入的根本力量。

考虑到战后欧洲、日本的经济快速恢复，战后美国的GDP占全球的比例有所下降是正常的。70年代让美国遭遇了一场严重的挫折，以至于1980年其GDP占全球的比例下降至23.41%。但此后这一占比又开始回升，到2000年又回升至30.61%。

战后的五十五年，虽然受到苏联的挑战，但以美国的综合实力来说有能力建设并维护“美国治下的和平”，有能力不断推动并维护全球化。

但此后的二十年是美国急剧衰落的二十年，是透支自身国力的二十年。

互联网泡沫破裂和次贷危机爆发之后，如果任由美国经济陷入长期低迷，其财力就无法支撑美国在全球的政治与军事扩张行动，“美国治下的和平”就会立即崩解，为了维护帝国的尊严，为了维护自己创立的全球秩序（包括联合国和全球化秩序），当然也为了维护自己的全球利益，美国就只能通过印钞机将自己的经济再次“吹”起来，这就是危机爆发之后的美联储资产负债表大扩张的深层原因，这就让美国政府背上了越来越沉重的债务（见上图）。

也就是说，1946至2000年是正常的“美国治下的和平”阶段，也是正常的全球化进程，美国的综合实力足以支撑这种全球秩序；但2000年之后的十几年，是美国通过透支自己（增加负债）来勉强维持“美国治下的和平”的阶段，是本次全球化的晚餐。

现在，“美国治下的和平”已经敲响了晚钟。

2011年标普调降美国的主权信用评级，从“AAA”调降至“AA+”，就在刚刚过去的8月1日，惠誉也调降了美国的主权信用评级，现在还只剩下穆迪尚未调降，这让美国的债务体系站在了悬崖边上。

今天，如果美国不压缩财政支出（继续维持全球政治与军事行动），债务问题会快速恶化，很快就会来到三大评级公司集体调降美国主权信用评级的那一天，到那时，美国国债发行的成本就会飙升，美国政府的负债率就会螺旋式快速上升，最终就只能违约暴雷。美债是美元发行的保证金，一旦美债暴雷，美元价值就会暴跌，就会爆发恶性通胀，一代帝国就会被扫进历史的垃圾堆！

也就是说，今天美国维持全球政治军事扩张行动的财政资源已经濒临枯竭。

当美国没有能力继续维持“美国治下的和平”之后，世界各地的地缘政治纷争就会不断爆发，这就是东海、南海、波斯湾纷争不断加剧的根源，也是俄乌战争之所以爆发的深层根源（美国失去了威慑力），此时，全球的和平环境就会遭到彻底破坏，海洋运输的成本（含风险成本）就会不断上升，国际信用的稳定环境（美国主权评级被调降美元信用下降）就会不在，全球化就会被撕碎，各主要经济体就只能回到孤岛化（或地区化，比如欧盟、北美自贸区等）。有人期待什么全球化2.0版本、什么友岸外包，等等，不过是幻想罢了。

全球化解体，立即将欧美发达国家推入了困境!

第一是财政紧缩。

在全球化环境下全球的生产效率高，欧美货币都是可自由兑换的国际货币，生产效率高货币的投资收益率就高，货币价值就稳定，通胀率就处于低位，这就是次贷危机之后欧美央行大幅扩表但通胀依旧可以保持温和的根源。可全球化被撕碎之后，全球的生产效率会暴跌（例如，美国基于国安要求推动台积电在美国建厂，美国工厂的成本比台湾高一半左右，这就是生产效率暴跌的标志），欧美过去十几年超发的货币开始兴风作浪，通胀开始愈演愈烈，这就是从2021年开始欧美开启高通胀的根源。

欧美政府的债务率本身就已经处于高位，这制约了他们的财政支付能力，而通胀走高，让其财政购买力继续下降，欧美各国就遭遇了财政紧缩。

第二是全球化被撕碎之后，欧美社会面临供给危机。

这种危机在2020年疫情爆发之后得到体现，先是遭遇口罩危机，然后是汽车供给危机（有些二手车价格甚至超过新车，源于新车要半年甚至一年以上才能交货），等等，这种产业链断裂带来的教训欧美各国只能像苦水一样咽下去。此时，欧美政府必须将有限的财政财力集中于产业链重建，所以就看到美国、日本、德国都在大手笔投资芯片等电子产业，也在投资健康产业，这是刚性需求。

乌克兰战争让欧美彻底露出原形，数十个国家的援助都无法满足乌军的弹药需求，这就是欧美的国防危机，欧美政府有限的财政就必须集中投入到国防领域，所以美国、德国都在对军工产业进行大规模的扩产行动。

国人一般认为欧美是资本主义，住房领域应该是典型的市场行为，这一点认识是非常错误的，欧美政府在住房领域发挥着中坚作用，廉租房、老年人公寓等都是政府提供的，这就是德国家庭住房拥有率如此之低的根源，源于太多人住在政府的廉租房内。在财政紧缩的前提下，欧美就必须优先将财政资源集中在产业链重建和军工重建，再加上通胀导致的建筑成本上升以及建筑劳工短缺（在劳工领域必须首先照顾国防和产业链重建），政府也就没能力大量建设廉租房等，住房市场的供给就会严重收缩，这就是今天在德国看到的现象，在欧美其他国家也一样。

第三是欧美都已经进入老龄化，可无论产业链重建还是军工重建，都需要大量的劳动力，所以欧美正在开启新一轮移民大潮，以至于加拿大这种四千万人口的人口小国，却计划在未来几年内每年接收100万移民。
移民的涌入，就会急剧放大住房的需求。

从上述三点可见，住房市场的供给在收缩，但基于产业链重建又需要引进大量的移民，让住房需求集中爆发，这就是楼市上涨的核心动力，但这还只是动力的一部分。

第四是，欧美如今都在受到债务危机的困扰，这会导致通胀恶化，国债收益率就会不断上涨，挤压政府可自由支配的财政收入，挤压政府进行军工产业重建和产业链重建的能力，此时为了让政府可以继续运作下去（完成政府职责），欧美央行未来就需要像目前的日本央行所做的那样压制本国的国债收益率（即压制基准利率），这就会出现明显的实际负利率（央行的名义利率减去通胀率为明显的负数），存在银行的钱就会出现亏损，这些资金就会源源不断地外溢避险。

此时楼市就会成为公平的银行。如果房租不能补偿通胀，资本就不会进入该领域，住房的供给就会进一步紧缩，就会推动房租和房价，最终，房租就会达到足以补偿通胀的水平，而且还会更高（补偿风险溢价），让楼市成为公平的银行。基于第一至第三决定楼市是供不应求或供需平衡的市场，此时就会源源不断地吸引资本进入，推动价格上涨。这就是目前英国、美国富人全款买房的比例不断上升的根源。

这就是德国正在爆发住房危机的根源，事实上，澳洲和加拿大的核心城市的楼市已经提早一步进入了类似危机的状态，这是这个时代所决定的。