如松：楼市红旗，还能抗多久？

从上世纪后期住房制度改革开始、尤其是加入世贸之后，中国楼市走出了轰轰烈烈的20年的大牛市。在这20年中，政府为了控制房价进行了无数轮调控，为此出台的政策难以计数，调控的结果是什么？“空调”。

从2021年开始楼市走向低迷，在这短短的两年多中，地方政府和中央管理部门为了刺激楼市又出台了数不清的刺激政策，但也都未能改变楼市的既定趋势，政策效果依旧是“空调”。

为什么会出现这种奇葩的结果哪？

很多人都从上世纪后期房改开始分析楼市的过去和未来，主要是从供需关系、人口增长率和老龄化、经济增速、家庭负债率、货币政策是否宽松等来分析楼市的过去和未来，这些因素都是重要的，但今天在这里希望给大家提供另外一个视角。

一直到上世纪的六七十年代，中国大体上都属于农耕社会，经济模式是农耕经济。农耕经济是以家庭为基本生产单位、以手工业为主要生产方式的自给自足的小农经济，生产的目的主要是为满足家庭生活需要而不是为了满足交换的需要，由于生产模式是以家庭为单位，经济效率很低，抵御经济和自然环境波动的能力很差，就很容易破产。农耕社会最主要的经济活动是农业，此时的农业属于原始农牧业，也被称为第一层次的农业，主要以人力、畜力为动力，以简单的手工农具为设备，不仅农牧业活动的产量很低，而且只能靠天吃饭。

在农耕社会中，科学尚处于孕育期，科学对技术的促进作用尚未显现，生产力就无法发展或发展缓慢。

最终就会形成这样的结果，在农耕经济中个人或家庭的收入长期停滞不前，而且收入极不稳定。

由于农耕社会中个人和家庭的收入长期停滞不前而且极不稳定，就不具备稳定的偿债能力，当然就无法孕育信用经济，也无法支撑信用经济，当然也就不会接受大额借贷，源于谁也无法预计未来的收入。

任何一国进入工业社会之后，社会形态就会出现巨大的变化：

第一，大工业生产成为经济活动的主体，科学技术开始成为最核心的生产力，在管理和科技进步的推动下工业化可以取得持续的进步，人们的收入就可以实现稳步提升；

第二，原始的农业活动被工业化农业所取代，不仅产量大幅提升，而且抵御自然灾害的能力大幅提高，全社会的基本生存需求就得到了保证。基本生存需求得到保证之后，家庭基本生活就实现了稳定，个人和家庭也就有了稳定的预期；

第三，在发达社会中一个最突出的现象是保险几乎无处不在，房屋保险、汽车保险、医疗保险、农业保险、养老保险、教育保险，甚至如果你愿意的话，可以给自己的屁股保险，保险渗入到了生活中的各个领域，无处不在，而且多数保险都是强制的，保险渗入到生活中的各个角落起到的是稳定个人和家庭生活的作用，这就进一步稳定了预期。

第四，建立起比较完善的社会保障体系。

等等。

当工业化不断深入之后，人们的收入就可以实现稳定增长，对未来的预期就实现了稳定，个人和家庭就具备了稳定的偿债能力，就可以支撑信用经济，社会也就进入了信用社会。此时，信用成为个人、企业和家庭的核心资产，也成为最重要的金融抵押品，个人和家庭也开始主动接受大额信贷。

现在我们再看看房地产，无论在任何国家、任何时期，房屋都是个人和家庭最重要的支出，虽然富人可以做到全款购买，但绝大多数人都需要借助信贷。在农耕社会，由于人们的收入高度不确定，不具备稳定低的偿债能力，就不具备建立信用经济的基础，人们无法承担大额借贷的风险也不会接受大额借贷，根本就不具备发展房地产的条件。

相反，一个国家进入工业化社会之后，随着收入不断增长，更重要的是收入稳定性不断增强，对未来的预期越来越稳定，也就可以进入信用经济，个人、家庭、企业和国家的借贷活动逐渐被接受，也越来越活跃，改善居住条件是每个人、每个家庭最自然的追求，也就推动了房地产的不断繁荣。

结论就是，农耕社会无法建立信用经济，房地产就无法发展，房地产的繁荣是工业化不断进步和信用经济的产物。

农耕经济到信用经济的转变，就是中国在过去二十多年中房地产不断繁荣的基石和动力。

在上世纪六七十年代，中国是农耕社会，改革开放之后中国开始以出口为导向、以城镇化建设为动力推动经济发展，这就是工业化的过程，加入世贸之后中国的经济加速发展并逐渐建设起世界工厂。随着工业化的不断推进，人们的收入水平不断提升，见下图，收入稳定性也越来越强，对未来的预期也越来越稳定，这就是信用经济的基础，此时家庭、企业和国家都开始主动接受信贷，家庭开始努力改善自己的居住条件，这就让房地产获得了快速发展，这是房地产可以不断繁荣的基石。

由此可见，中国房地产繁荣是从改革开放伊始就开始奠基，源于从改革开放之后中国的工业化就开始得到不断推进，这是农耕经济向信用经济转型的过程，也是个人和家庭的思维方式转型的过程——逐渐开始接受信用经济下的思维模式，最终在中国加入世贸之后推动了房地产二十年的繁荣。

也就是说，房地产二十年的繁荣，并不仅仅是这二十年的经济发展成果，而是改革开放之后历时四十年经济模式转型、思维模式转型再加上经济持续稳定发展的结果。

2021年之后房地产出现颓势，根源在哪？

人口老龄化、供需关系的逆转、家庭负债率的快速攀升、经济增速下滑等都是原因，但就个人看来，经过疫情三年之后农耕社会的思维模式和行为模式的回潮，很可能才是最根本的原因。

我们知道纸币总是要贬值的，这种趋势在未来也不会改变，主动偿还债务的行为是不“经济”的，是不合理的行为。所以在其他国家的房地产泡沫破裂周期，虽然新增信贷也会减少，这属于正常的避险行为，但却没有见到哪个国家的人们会大规模主动归还房贷。但中国不同，从去年下半年开始很多家庭开始主动归还房贷，虽然有利差的原因，但更主要的原因应该是人们开始担忧未来的收入增长是否还可以稳定增长，说明农耕社会的思维模式开始回归。这种农耕社会的思维模式开始之后，就会厌恶借贷，就开始大规模主动归还房贷，这当然会让所有的刺激政策都成为“空调”。

至于农耕思潮为何快速回归，为何人们开始担忧自己的收入能否实现“稳定”和“增长”，原因尽人皆知，不必赘述。

相反，如果没有农耕思维模式的回归，人们依旧坚信自己的收入还可以稳定增长，对未来的预期保持稳定，还坚持信用经济下的思维模式，人们就不会排斥大额贷款。以中国人的传统思维，只要韭菜兜里有钱，坚信自己的收入可以持续稳定增长，北方人会到南方买房，为的是冬季度假的需要，南方人也可能到北方买房，为的是夏季避暑的需要，以目前中国中下阶层的生活水平和居住水平，改善需求会长期存在，人均30平米之后还可以提高到人均40甚至50平米，虽然房地产不可能长期维持过去20年的鼎盛，但只要需求长期存在，就不会陷入窘境，更不会对这么多的刺激措施几乎无动于衷。

一旦农耕思维模式回归，人们担忧未来的收入是否稳定，现在的刺激政策就注定是无效的，源于家庭买房之后一旦在未来失去收入，谁为家庭生活负责？社会有没有完善的救助措施？想到这一点，估计大部分的买房欲望都会偃旗息鼓。

因此，要想将楼市红旗长期抗下去，唯一的办法是通过体制改革、经济模式的调整等措施，推动工业化的不断深入、不断升级，不断释放经济活力，保证居民的收入可以稳定怎增长，“稳定”“增长”这两个要素都不可或缺，同时尽快完善社会保险、规范保险公司的赔付行为，完善社会福利措施，不断完善信用经济并强化信用思维，等等，只有如此，楼市红旗就能长期抗下去。

您以为哪？