楼市是可以暴富的。
当一国货币的汇率稳定或升值的时候，一旦本国楼市出现牛市，投资楼市就可以获得暴富的机会。
战后日元兑美元汇率为360:1，这种固定汇率一直持续到70年代初期，此后日元开始自由浮动，到日本楼市泡沫破裂的1991年，日元兑美元汇率已经升值到125:1，见下图。从有统计数据的1955年到1991年，日本住宅物业价格指数的涨幅达到了大约13倍，如果以美元为基准的涨幅就是约38倍，核心城市的涨幅会远超过指数涨幅，让投资楼市的日本人实现了增值。中国楼市就更夸张一些，2000年的人民币兑美元汇率是8.28:1，到2021年大约是6.4:1，这期间的人民币也出现了升值，很多城市的房价涨幅高达十几倍甚至二十多倍，投资楼市的也实现了增值。对于民众来说，买房属于大额购买行为，一般都需要借助银行贷款来加杠杆，在汇率和房价双升之下，如果再考虑杠杆率，就成为典型的暴富机会。
有人说，货币贬值可以拯救楼市，这就有点一叶障目了。
4月18日的文章《如松：日本“沉没”，日本的“末日方舟”》中论述到，安倍晋三在2012年执政之后开始贯彻日元贬值的策略，到目前日元的贬值幅度已经超过了50%。在日元贬值周期内，东京楼市完美地执行了保值的功能，抵御了日元的贬值，这与日元升值、楼市牛市时期所演绎的财富增值是截然不同的故事。这一时期东京楼市还取得了远比银行利息更高的租金收益，这是对投资的风险补偿，这是比较典型的投资活动。
考虑到东京都市圈的人口占到日本的近30%，东京地区的权重在日本房地产指数中就会占据很大的权重，这意味着2012年之后日本其它地区的房价要么是横盘的态势，要么就是跌势，参考下面的图。这说明货币贬值并未给这些地区的房地产带来任何助益。相反，在货币快速贬值之下即便房价保持稳定，房屋的真实价值也下降了，房屋拥有人的权益受到了严重的损害。
结论就是，日元贬值并未给日本房屋拥有者带来任何收益，“东京房地产银行”只是一个保值的投资机会，期待货币贬值来拯救楼市的想法是一厢情愿而已。
货币贬值无法实现楼市的增值，黄金是恒定不变的，是抵御通胀和货币贬值的手段，也就意味着投资黄金只能保值而无法增值，这是几乎所有人的观点，包括无数名头响亮的专家。
如果以历史的眼光看待黄金，黄金的主要功能确实就是抵御货币贬值和通货膨胀，上述说法显然是正确的。但如果将眼光局限在十几年或几十年之内，结论就是截然不同的。
事实上，黄金不仅可以增值，甚至一样可以暴富。
先举一个例子。
上世纪七十年代是美国的滞胀年代，滞胀的本质就是美元加速贬值，美元加速贬值就是驱动黄金牛市的动力，推动黄金走出了牛市。
在1971至1980年的十年中，美元贬值了接近70%，即在十年中丢失了大约70%的购买力，单位美元残余的购买力只有大约30%。
1971年，美国金价是35美元/盎司，按照美元丢失的购买力来计算，理论上到1980年的金价应该是117美元/盎司。
但事实却不是，1980年国际金价最高达到了850美元/盎司，这背后的原因是什么哪？
当美元价值比较稳定之时，利率就比较低，无论美债、高级商业债券等都可以保持自己的信用，计算收益率之后，这些债券都可以执行购买力保值的功能，他们都可以充当黄金的职能。此时，包含国债、高等级商业债券和黄金在内的“广义黄金”就是泛滥的，黄金的稀缺性溢价就基本上消失了，这对于市场具有重大的意义。我们知道当代的金融机构拥有庞大的资金，比如银行、信托、基金等，当他们需要避险或只追求保值的时候，肯定不愿意购买实物黄金，源于有很多不便，最合适、最方便的办法就是购买国债或黄金ETF，而且以国债为主，所以就看到欧美的银行都持有大量的国债，目的就是希望实现保值。再有就是以中日为代表的各国央行，都购买并持有大量的欧美日国债，高峰时期中日持有的美债都超过万亿美元，目的也是为了实现保值。此时，由于“广义黄金”不具有稀缺性或稀缺性很低，黄金就失去了稀缺性溢价。
一旦美元加速贬值之时，通货膨胀和利率当然就会飙升，包括国债在内的债券收益率就会飙升，此时，债券发行主体的还债压力就会急剧增加，这意味着违约的风险急剧上升，当这些债务保值能力下降的时候，债券黄金属性就会下降，甚至无法再起到黄金的职能，广义黄金的规模就会急剧萎缩，黄金的稀缺性回归。
也就是说，在七十年代国际金价远远跑赢美元的贬值幅度，从理论价格117美元/盎司上升至实际的850美元/盎司，这是稀缺性溢价回归带来的超额收益。
当黄金的稀缺性开始回归，稀缺性上升到一定程度之后，白银也开始体现出稀缺性，白银的货币属性也开始快速回归，这是白银在70年代涨幅巨大的根源。
在次贷危机之后，各国国债的规模在飞速的上涨，这种膨胀的速度是人类史上绝无仅有的。零利率和负利率是人类经济史上绝无仅有的“奇迹”，金融机构贷款出去之后还要倒贴利息，这被认为是天方夜谭，但这种天方夜谭在现实生活中居然就出现了，欧洲很多银行都发放了负利率贷款。下图是德国十年期国债收益率，曾经在数年内为负数，意思是说如果你想把钱借给德国政府，对不起，请你向德国政府支付利息，这种匪夷所思的事情就出现了我们这个时代。借贷的零成本甚至负成本就极大地刺激了各个国家的债务规模，这是一个非常典型的债务大爆炸的年代。
由于零利率和负利率，让借贷主体绝不可能违约，包括日本、美国、欧洲等国家天文数字的国债，在零利率和负利率时期都完美地充当着广义黄金的职能，这是黄金严重丧失稀缺性的年代，也是白银稀缺性和货币属性几乎丧失殆尽的时代，是贵金属尤其是白银最灰暗的时代。
今天的世界，国债规模已经是天文数字，参看日本、美国的政府负债率就知道了，简直是直冲天际。
现在，日本央行正在通过印钞购债来压制日本的国债收益率，这是公然的违约，让日本国债开始丧失黄金属性，注意仅仅是开始。当欧美利率飙升之后，欧美国债的违约风险也会空前上升，国债等债券的黄金属性就会大规模流失甚至归零，贵金属的稀缺性溢价就会快速回归。由于白银在广义黄金泛滥的年代稀缺性几乎已经归零，此时就只能是“白菜价”，可稀缺性开始回归之后就会产生巨大的供需缺口，这种供需缺口是相对市场巨大的资金需求而产生，价格就更具有爆炸性，最终从金本位解体时的1.5美元/盎司左右暴涨至1980年的49.45美元/盎司。
稀缺性回归，就是金银实现超额收益的过程，就是暴富之旅。
贵金属暴富之旅与楼市有差别吗？没有！楼市的牛市往往是几代人才有一次的机遇，而贵金属稀缺性溢价的回归也是数十年一次，这都是长期波动的过程，或者说是每个时代都有属于每个时代的精彩故事。
（个人思考，不是投资建议）
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