最近一段时间，日元贬值成为国际货币市场的焦点，日元的贬值速度在可自由兑换的货币中是比较少见的，从2021年初到现在三年半左右的时间内贬值幅度就达到了35.6%，如果从2011年日元汇率的最高点计算其贬值幅度更已经达到53%，目前的日元汇率已经是1986年以来的新低。如果再考虑到2011年到现在美元购买力已经流失了接近40%，日元国际购买力的流失幅度远超过汇率贬值的幅度，日元持有人头顶的羊毛已经被薅成稀疏草原了。
2017-2018年土耳其房地产泡沫破裂之后，土耳其里拉汇率的走势就更加惨烈，自2018年到现在里拉贬值的幅度已经达到了88.5%！
汇率剧烈贬值代表本国政府、企业、家庭资产和收入购买力的剧烈下降，这是贫困化的进程，这是毋庸置疑的。
今天，我们从现代福利制度的演变来观察房地产。
现代福利制度是从19世纪逐渐发展起来的，最早见于德国俾斯麦的社会保险体系；北欧国家是从自治、互助福利体系发展起来；1930年起荷兰、澳大利亚、乌拉圭、新西兰等国由政府主持建设发展起来。
20世纪爆发的大萧条是标志性事件，这场大萧条促使许多国家选择了福利国家的道路，为穷人提供了“从摇篮到坟墓”的服务，被认为是共产主义到资本主义国家之间的中间路线，二战之后，欧美国家基本都建设起比较完善的社会福利制度。
战后，随着全球化的不断发展，世界很多国家尤其是东方部分国家的经济实现了快速发展，开始复制欧美先发国家的福利制度，日本韩国比较典型。
我们不谈论这些福利制度是好还是坏，因为立场不同很可能会得到完全不一样的结论，而且同样是福利制度，每个国家之间也有明显差别。
但有一个共同的结论却是比较明确的，建立福利制度的国家其生育率都会加速下降然后形成社会老龄化，这即不是什么价值观的差异也不是什么文化差异所造成，很可能是人性所决定，因为养育子女会付出很大的成本，会牺牲自己大量的时间、精力甚至对生活的享受。
房地产的繁荣从本质上是人口周期行为，在经济蓬勃发展时期一般都还伴随着人口红利的释放。这就决定房地产的繁荣是长周期的，最短也会持续二三十年，由于价格可以长期上涨，房地产就成了金融产品，成为居民的财富储藏手段，在社会财富源源不断注入房地产之后，让房地产出现长周期的牛市。
人性本贪婪，在房地产牛市过程中家庭部门就开始加杠杆，目的是希望实现利益最大化，有些政府也希望在这个过程中获取更多的财政收入，就会通过政府的行政力量推动家庭部门加杠杆，给牛市火上浇油，所以，房地产牛市的过程也是债务积累的过程，是家庭负债率上升的过程。
虽然房地产牛市的结束会受到债务、经济增长潜力等多重因素的影响，但人口周期显然是牛市结束的核心要素。
在经济发展时期，任何政府都必须逐步建立社会福利制度，因为这是当今世界的潮流，人口出生率开始下降，或者，随着社会越来越富裕，即便没有社会福利制度后顾之忧也会减少，人口出生率也会下降，再加上高昂的房价给年轻人的生存带来的巨大压力，等等，让社会逐渐进入老龄化。
当社会进入老龄化之后，这意味着社会创造财富的能力开始下降，房房地产的涨势就难以持续，牛市走向终结。
房地产可以作为财富储藏手段就在于房价可以在很长的时间周期内不断上涨，一旦因老龄化等问题导致其价格开始回落之后，就再也不是金融产品，也不是财富储藏手段，而是财富粉碎机，此时，就只能回到居住属性，社会创造财富的能力下降、供过于求等供需关系开始长期左右房地产的价格，慢慢熊途也就开启了。
这就是我们熟知的资产负债表衰退的过程，随着很多家庭逐渐在财务上破产，在房地产牛市时期形成的巨额债务开始左右家庭行为，开始严格地收紧自己的支出，作为非必需品的工业品支出超成为首先被削减的领域，甚至可以下降到零。
当今时代已经是工业化时代，随着越来越多的家庭开始收缩自己非必需品支出也就是工业品支出，工业社会的基石——工业企业生存与发展的环境就被破坏了，政府的财政收支体系也被破坏了，此时，债务开始绑架政府、企业和家庭，开始绑架全社会！
一旦社会长期被债务绑架，就会“冰冻”起来，很多人就会陷入生存危机之中，这是严重的社会危机，显然是无法承受的。
我们知道，当今是债务经济的时代，债务支撑着经济活动，债务已经深入到社会的各个角落，当社会被债务所困之后，就只能贬值货币，当单位货币的购买力贬值之后，债务的购买力就下降了，就可以逐渐将社会从债务的绑缚中解脱出来，这就是今天日本和土耳其所运行的轨迹，日元和土耳其里拉的连续贬值都在为房地产泡沫破裂买单。
日本与土耳其唯一的差别是，日本房地产泡沫破裂之后日本政府力图通过增加政府负债将银行、企业和家庭解脱出来，这是今天日本政府高债务率的来源，但最终证明这是徒劳的，让政府难以运转。现在也需要通过日元贬值，这是向企业和家庭部门征收铸币税的过程，来解救政府。而土耳其则根本不抱幻想，2017-2018年房地产泡沫破裂之后直接开启了货币贬值之旅。
日本央行在短期内肯定有提振日元的能力，但从长期来看，日元贬值之旅尚未结束，日本为房地产泡沫破裂买单的过程也尚未结束，依旧就是在过去几年日元加速贬值的过程中，日本政府的负债率状况并没有多少改善，日本经济增速也没有出现明显的改观。
现在我们看到，欧美也曾经经历过房地产泡沫破裂，但对社会带来的影响与欧亚大陆国家尤其是东方国家有明显不同，背后的含义是什么哪？
第一，欧洲率先发起的文艺复兴运动旧是解放思想的过程，将欧洲人从封建专制制度下解放出来，当告别封建专制制度下的思想禁锢之后，每个人的思想和观点都可以得到尊重，思想领域开始出现百花齐放百家争鸣，人类的思维开始体现发散性，人的创造性得以激发，这就是文艺复兴运动之后科技可以大发展的温床。所以，文艺复兴运动之后从牛顿开始，人类开始建设现代科学的宏伟殿堂。当科技可以不断发展之后，社会就可以源源不断地创造财富，当社会可以源源不断地创造财富之时，作为财富储藏手段的房地产就可以延续长期的繁荣。
第二，欧美普遍是通过社会之间的比较优势建立起来的移民社会，当移民不断进入之后就可以给房地产带来源源不断的新增需求，也可以不断化解房地产的过剩问题，就支撑了房地产的长期繁荣。
第三，欧美相对具备比较完善家庭财产保护制度，保证居民财富水平不断提高，支撑房地产的不断繁荣。如果政府依靠自己的强势地位不断通过随意增税、随意罚款将居民财富向自己手中转移，在房地产萧条时期为了缓解财政压力还会加速转移，居民的财富积累就不具有可持续性，房地产就不具备持续繁荣的基础。
这就是投资房地产的视角。哪些地区具备上述三个要素，房地产就具备可持续发展的潜力，这些地区的房地产就可以成为“私人银行”，成为长期的财富储藏和增值手段。
这或许就是日本等欧亚大陆国家的房地产与欧美社会的根本不同，当然这也是日本等东方国家最根本的救市手段，让社会更加自由提升全社会创造财富的能力、通过建立制度方面的比较优势开放移民、建立并不断完善私有财产保护制度，让家庭财富的增长更具可持续性。如果不能使用这样的综合救市手段来救市，最终就只能付出日元持续贬值、社会不断贫困化为代价。
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