首先我们提出这样一个问题，当今时代所有物价都是以纸币来定价的，纸币的价值就是“秤砣”，而物价就是物品的重量，这里的物品包含的范畴十分的丰富，包括市场中所有商品和服务，房价就是其中之一。
举例来说，美元是美国的“秤砣”，欧元是欧元区的“秤砣”，人民币是中国的“秤砣”，日元就是日本的“秤砣”，等等，由于各国的秤砣价值是不同的，这就是两种货币之间汇率的含义，同样一件物品，比如一桶石油、一盎司黄金、一吨铜等，以美元、欧元、人民币、日元等所表示出来的价格是不同的。
上述是国与国之间的横向比较，然后我们来一个纵向比较，就会得出有趣的现象。
下图是1953年至今美元的利率走势图，在八十年代早期之前，美元利率是走高的趋势。我们知道，利率越高，通胀必然越高，这说明货币贬值的速度越快，这就是八十年代早期之前美元所表示出来的现象，这是美元“秤砣”加速变轻的过程。
当今时代的人们一般很担忧央行加息，认为加息很容易导致物品价格下跌，其根据就是利率提升之后资金成本提高了。
利率提升之后资金成本真的提升了吗？一点都没有。假设借款人从银行借100元，在借款人持有这些纸币的过程中纸币是连续贬值的，如果一段时间之后借款人按照100元还给银行，银行要承担纸币的贬值损失，银行当然不干。
所以，借款人必须为银行提供纸币贬值补偿，这就是银行贷款利息中的一部分，通胀越高利率就越高，借款人需要补偿的越多，这并不意味着资金成本上升，相反资金成本却是不变的。
相反，利率提升意味着通胀在加速，就意味着货币贬值的速度加快了，即单位纸币的购买力出现了加速下跌。最典型的是上世纪七十年代，这是美国战后利率最高的时代，利率最高说明通胀最高，而通胀最高就说明单位货币购买力下降的速度最快。那十年中美元的购买力损失了接近70%，即十年之后残余的购买力只剩下约30%，美元购买力损失的速度是飞快的。
就因为七十年代单位美元购买力损失的速度飞快，所以就推动物品价格快速上涨，那是贵金属、大宗商品走出大牛市的时期。
所以就看到，虽然战后利率不断走高，到七十年代达到最高，美国房地产并未形成泡沫，当然也不会出现泡沫破裂。相反，房地产价格与贵金属、大宗商品一起在七十年代走出了大牛市，共同跑赢了美国的通胀率。同时代表房租的租金通胀也能持平甚至跑赢通胀率，参考下面两张图的对比，上图为美国通胀率走势，下图为租金通胀走势，租金通胀的高点与通胀率的高点相比可以保持基本持平或更高。
这种现象不仅体现在美国，也体现在日本。战后日本经济开始加速发展，在七十年代也曾经出现滞胀，利率持续停留在高位，这意味着日本的“秤砣”——单位日元的购买力在加速下滑，物价就持续走高，日本的房地产就没有泡沫，也不会破裂。
总结起来就是说，房价是所有物品价格中的一种，当单位货币价值加速流失的时候，包括房地产、贵金属、大宗商品在内的所有物品价格都会上升。此时，虽然利率很高，但房地产并不会出现泡沫，当然也不会出现泡沫破裂，相反，由于单位货币价值的加速下跌楼价却会走出牛市。
相反，利率走低到极端低位之后，日美都出现了泡沫破裂的现象。
从八十年代初期开始，美元利率开始走低，意味着通胀开始走低，美元购买力流失的速度变慢了。
对于美国经济来说，七十年代之后出现了上世纪末期的黄金二十年，由于经济快速发展，人们的购买力加速提升，同时利率依旧维持在相对较高的位置，这意味着单位美元购买力下降的速度还比较快，此时也不会出现楼市泡沫，也没有泡沫破裂。
但2000年互联网泡沫破裂之后出现了不同。
互联网泡沫破裂之后美国的资本投资收益率出现了暴跌，以前论述过相关内容，在此就不再赘述，这也是中国加入世贸组织的时点，中国的资本投资收益率处于高位而美国的资本投资收益率出现下跌，就推动美国产业加速向亚太地区转移。
但在黄金二十年中美国积累了大量的财富，本土资金在实体经济领域的逐利机会有限，就开始炒房地产，形成房地产的加速膨胀，泡沫形成了。
到2007-2011年，由于美国通胀率快速走低来到绝对低位，美联储的利率急剧下降至零，这意味着单位美元的购买力流失的速度来到了绝对低位，美元价值可以保持相对稳定，既然美元“秤砣”的价值保持相对稳定，此时以美元计价的房地产泡沫价格难以继续持续，出现了泡沫破裂的现象。
日本也一样。
1985年广场协议之后，日元开始加速升值，日本是以出口为主导的经济体，由于日元加速升值导致资本投资收益率加速下跌，日企开始加速外迁，在繁荣周期积累的本土资本开始炒作房地产，形成房地产泡沫。
到1992年之后，日本的通胀迅速下跌至绝对低位，利率下降到零，这意味着日元的价值稳定了下来，以日元“秤砣”计价的房地产泡沫价格就无法维持，这就是泡沫破裂的过程。
为什么欧洲没有形成泡沫破裂的过程？
源于七十年代滞胀之后欧洲并没有形成繁荣周期，也就未在繁荣结束之后形成严重的房地产泡沫，虽然多数欧洲国家都进入了老龄化，次贷危机之后欧元利率也下降到零，也并未形成泡沫破裂的过程，源于它本身就没有泡沫，这让欧洲的房地产与美日出现了不同。
总结起来就是说，在通胀和利率的上涨周期，由于单位货币的购买力加速下跌，房地产不仅不会出现泡沫破裂，反而会走出牛市；当利率和通胀开始下跌之后，经济繁荣繁荣期结束就会出现资本投资收益率的加速下滑，由于实体经济很难继续提供满意的资本投资收益，资本就开始集中攻击房地产，就很容易形成房地产泡沫，当本国通胀和利率来到绝对低位、即本币价值开始稳定之后，由于货币价值稳定了下来，泡沫状态的房地产价格就无法维持，最终出现泡沫破裂的现象。
从美国来说，战后至八十年代初期，美元通胀和利率不断上升，这是单位美元购买力加速下跌和房地产加速发展的阶段，从八十年代早期到2008年之后，通胀逐渐下降到极低的位置，利率下降到零，这是单位美元购买力流失的速度不断下降并最终渐趋稳定的过程，当美元的价值相对稳定之后，泡沫状态的房地产价格就无法维持，完成了一个完整的房地产周期。
疫情之后，美国、日本的房地产又开始形成明显的涨势，而且速度还比较快，这是十分正常的，这是进入高通胀时代最典型的反应。2024年6月美国房价同比上涨 5.4%，而追踪20个最大城市的指数6月同比上涨了 6.5%。大城市的房屋更具稀缺性，需求更有保证，大城市的价格指数跑赢整体价格指数也非常正常。考虑到美国中性利率在次贷危机之后长期维持在1%以下，目前刚刚出现跃升，现在美联储委员们认可的中性利率平均值是2.8%，中性利率越高意味着利率和通胀越高，而中性利率大幅上升意味着通胀和利率已经步入了上升之旅，即单位美元的购买力下跌的速度开始加快，此时担忧房地产出现泡沫甚至泡沫破裂就属于典型的杞人忧天，源于单位美元、单位日元购买力的加速下跌就支撑了房地产的繁荣。相反，这个时点却很可能是一个长期牛市的开启阶段。这意味着未来的每一次经济萧条所引发的房地产价格波动，这都是上车的机会。而日本与美国的情形类似，但考虑到日本的总人口开始萎缩，日本房地产的复苏可能就是结构性的。
今天的文章只是希望让我们换一个视角观察房地产的发展、繁荣到泡沫的形成和破裂的过程，观察通胀、利率、单位货币购买力的变化对房地产价格的影响，这背后反应的是一国资本投资收益率的变化轨迹。有朋友会认为，泡沫破裂之后央行才会降息，才会将利率调降至低利率，泡沫破裂是因，低利率是果，这显然是误区。央行的基准利率利率从长期趋势来说跟随的是中性利率，见上图的蓝线，次贷危机之后美国的中性利率出现了剧烈跳水、然后一直停留在1.56%以下的低水平，目前刚刚回升，现在美联储委员们认可的中性利率平均值是2.8%，已经回升至约2002年的水平。而中性利率取决于一国文化、人口变化、国际环境、本国的产业环境，等等，是一个很典型的长期利率，是一国经济活动中最具根本性的因素之一，央行的低利率显然不是泡沫破裂的“果”，主要是由中性利率所决定。
最终要回到主题，人们一直在讨论东大楼市为何经历20年的繁荣之后从2021年开始陷入低迷，与之相伴的就是毛币利率和通胀的不断走低，东大楼市未来的前景在哪？或许都在上述论述中，通胀和利率可以为未来指明方向。
评论