楼市的上涨意味着什么？
意味着全社会创造财富的能力在快速增长，这会体现出全面牛市。最典型的是1985年以前的日本楼市、2014年以前的大国楼市、互联网泡沫破裂以前的美国楼市，等等，这种楼市价格的上涨是十分正常的，源于任何国家的楼市都是居民财富的储藏场所，这涉及到所有人，所以就会体现出全面上涨的特征。
楼市还是抵御货币贬值的手段，在上世纪七十年代的滞胀时期，美国楼市跑赢通胀，这时大城市的房地产就体现出的实物货币效应。由于大城市尤其是大城市核心区的房价具有稀缺性，而稀缺性是货币需要具备的最基本的特征，这就让楼市可以跑赢通胀。与此同时，由于大城市的房屋具有稀缺性就可以实现稳定的出租收益，所以，这时候的楼市就类似是一间私人银行。
今天要说的是，无论在任何国家，楼市都是社会形态的具体反应。
第一，虽然在欧美社会倡导平等，在选举上体现出一人一票，但在经济和社会地位上永远不可能实现绝对平等。大城市具有更多的就业机会，可以享受更多的医疗教育等社会资源，让大城市的房地产具有更高的价值，同时在大城市生活的人们一般都可以拥有更宽阔的视野，这就让大城市生活的人们具有更高的社会等级。
第二，欧亚地区的国家基本都是权力主导的社会，大城市与其它地区之间在经济地位和社会等级方面的差异体现的就更加鲜明。在权力主导的社会中，社会财富和社会资源都随着权力而流动，而大城市代表着更大的行政权力和资源分配权，这意味着拥有更高的社会等级；当大城市拥有了更大的行政权力和资源分配权之后，意味着拥有更多的科技、资金资源，这意味着经营环境更好，创新的土壤更加肥沃，这就让大城市拥有了远超中小城市的经济竞争力，就有了更多的就业机会。
上述结论都是非常明显的。
这就让不同国家的房地产体现出了不同的特点。
在欧亚地区国家中，俄罗斯算是一个典型，俄罗斯是一个依靠自上而下的权力所构建起来的社会，社会资源、经济资源高度集中，让社会体现出高度的金字塔特征；日本或许算是另外一个典型，它虽然也属于欧亚社会，但经过战后的改革之后，行政权力对社会资源和经济资源的垄断能力要比俄罗斯小很多，社会体现出一定程度的扁平特征。
就因为俄罗斯与日本的社会形态具有比较明显的不同，楼市遭遇挫折之后的复苏形态也出现了非常明显的不同。
自从苏联解体之后，俄罗斯已经逐渐演变成以油气资源生产和出口为主导的经济体，次贷危机爆发之后全球油气资源和大宗商品价格暴跌，对俄罗斯的国家收入、卢布汇率和就业形成了严重的冲击，结果就是楼市暴跌。
但仅仅四年之后（注：莫斯科只有两年），俄罗斯楼市整体上就开始复苏。但这一时期的楼市涨势与之前的涨势截然不同，完全是由莫斯科、圣彼得堡、诺夫哥罗德等大城市尤其是核心城市所驱动的，即便同样是莫斯科这样的城市，核心区与郊区的房价也开始加速分化，而广大中小城市的房价则依旧是一副心电图的走势，比如远东地区的海参崴。
根源就在于，俄罗斯是完全由权力主导的社会，这就让社会资源高度集中在莫斯科、圣彼得堡等最核心的城市之中，让这些地区的人们在实际上具备了更高的社会等级，由于科教资源、金融资源和生产要素高度集中于这些核心城市之中，让这些核心城市的经济更有活力，就业机会也就更多，最终，在社会等级和就业机会的双重吸引力之下，就会导致帝国其它地区的人口向核心城市不断迁徙，让以莫斯科、圣彼得堡等大城市驱动俄罗斯的房价重启涨势，从次贷危机之后的低点开始计算，俄罗斯的房价指数目前已经上涨了300%以上。
日本与俄罗斯有比较明显的差别，虽然东京都地区集中了日本最多的社会资源，让东京都地区的经济更具活力，就可以提供更多的就业并不断虹吸人口流入，但日本社会行政权力对社会资源的掌控力远远不如俄罗斯，不同城市之间的社会等级差异也远不像俄罗斯那么鲜明，东京都等核心城市基于行政权力对人口的虹吸能力也不如俄罗斯。所以，日本房地产泡沫在1991年破裂之后，虽然东京都地区的房价在1995年见到了第一个重要的底部，但在随后的数年中一直在低位徘徊，房价指数在2009年前后还再创新低，直到2011年以后正式重启涨势。下图中未能显现的东京都整体房价在2023年上涨了29%，而核心23区更暴涨了39.4%。
从下图可以看到，从2011年之后东京都地区房地产指数涨势一马当先，其次就是大阪都市圈，但名古屋都市圈的房价还无法跑赢全国指数，这只能说明其它城市的房价比名古屋都市圈更加不堪。根据现有的资料来看，广大中小城市的房价依旧是心电图，所以，日本呢全国房价的上涨完全是由东京都、大阪等地所驱动，这与俄罗斯房地产复苏时期所体现出来的特征基本雷同，是严重分化的走势。
最终我们还是要回到大国自己本身。
大国是类似俄罗斯还是类似日本，我不知道，但估计大家心里都有一杆秤。
大国楼市从2021年上半年开始见顶回落，这种回落是普跌，一二三四五线城市都未能幸免。
到现在，楼市已经下跌了四年，而且包括上海、深圳、广州、杭州、成都等城市都已经放开了限购限贷，基于三点导致人流的加速流入：
第一点是等级需要，以上海来说，这是大国等级最高的城市之一（另一个当然是都城），这会带来改善等级的楼市需求。
第二点就是创业和就业的吸引力，大国以上海和深圳为代表的两大经济龙头具有教育、科技、资金、产业环境等方面的优势，这会带来经济就业因素的人口流入，形成楼市的经济（或就业）需求。
第三点是，现在是通胀最低迷的时期，为了应对通胀低迷央行只能不断放水并压低利率，这就是未来的通胀潜力，一线城市核心区的房地产具有稀缺性（尤其是那些豪宅区），这意味着一线城市核心城区房屋的货币属性开始显现，货币需求在未来会不断上升，这是中长期的趋势。
因此，从今年开始，上海、深圳核心城区的房价已经很难继续下跌，随后，北京、广州、杭州、成都等城市核心城区的房价就会企稳，开始迎接复苏之旅。
很多人为2000年前后错过房地产的大行情而遗憾，现在如果再对北上广深以及少数强二线城市核心区位的房屋再抱有悲观的态度，未来很可能会更加遗憾。
今天只是个人心得，源于社会等级等概念很难量化，改善等级的需求更难以量化，但这种需求已经从去年开始释放，标志就是上海的豪宅区再次开始秒光，因此，今天的内容就只能算是个人心得。
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